城市是推動高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活、全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家的重要載體。截至2024年年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到67%，已有9.4億人生活在城鎮(zhèn)。人民群眾的需要從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，我國城市建設(shè)也從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入了城市更新的重要時期。

實(shí)施城市更新行動，是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，城市更新需要大量資金資源要素的投入。近年來，財(cái)政金融政策加力支持，投融資機(jī)制不斷創(chuàng)新，各地城市更新加快了腳步，推動城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展的同時，進(jìn)一步穩(wěn)投資、促消費(fèi)、惠民生，在擴(kuò)大內(nèi)需中持續(xù)繪就幸福生活的新圖景。

既融資又“融智”，政策性金融為老舊小區(qū)改造按下“加速鍵”

“路面不平、雨天積水，人行道經(jīng)常被汽車占用，出行很不方便。”說起過去的居住環(huán)境，在江西萍鄉(xiāng)市湘東區(qū)富麗小區(qū)住了20年的蔡云秋直搖頭。

“家里人一直勸我搬走，但老房子住慣了，跟街坊鄰居也有感情。”蔡云秋猶豫之際，傳來了小區(qū)改造的好消息。

坑洼的路面修整后鋪上了柏油，雨污水管網(wǎng)改造后下水順暢了，新規(guī)劃的停車位、活動廣場分區(qū)明確……已基本完成改造的富麗小區(qū)煥然一新。“現(xiàn)在住得可踏實(shí)了，生活還更有滋味。”每天傍晚，蔡云秋與街坊聚集在活動廣場跳起健身操。

富麗小區(qū)加速“變身”的背后，離不開政策性金融支持。“從改造方案設(shè)計(jì)開始，國家開發(fā)銀行江西分行就參與進(jìn)來，并提供了約1000萬元長期貸款。”富麗小區(qū)改造建設(shè)方、萍鄉(xiāng)市博越建設(shè)開發(fā)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊倩介紹。

“老舊小區(qū)改造是復(fù)雜的綜合性工程，我們協(xié)助建設(shè)方在工程規(guī)劃階段就算清投入和收益，更好實(shí)現(xiàn)資金平衡。”全程參與富麗小區(qū)改造的國開行江西分行客戶經(jīng)理邵添夏介紹，改造主要以道路硬化、管網(wǎng)改造等基礎(chǔ)類和停車位改擴(kuò)建等完善類項(xiàng)目為主，定下改造方案后基本上就能算清改造成本。

同時，還要幫助建設(shè)方規(guī)劃還款來源，本著市場化的原則提供融資。老舊小區(qū)改造一次性投入較大，但收入來源有限、回收周期較長，如何合理地提供融資方案，幫助建設(shè)方實(shí)現(xiàn)“微利可持續(xù)”的改造模式？

先算“小賬”。富麗小區(qū)改造后環(huán)境整潔美觀，停車更加有序，為延續(xù)改造成效，小區(qū)根據(jù)業(yè)主要求進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車費(fèi)可成為改造項(xiàng)目收入來源。

再算“大賬”。“從實(shí)際操作看，富麗小區(qū)的改造不是孤立的，而是連同周邊20多個老舊小區(qū)的連片改造，可以整體上通盤考慮收益。”邵添夏表示，比如建設(shè)方擁有這片小區(qū)附近農(nóng)貿(mào)市場等經(jīng)營設(shè)施的收益權(quán)，隨著改造的推進(jìn)，會帶動周邊市場增加人氣，吸引商販入駐，“這樣一來，相關(guān)經(jīng)營收入逐漸增加，還貸現(xiàn)金流更有保障。”

改造方案與融資方案同步落地，為這一區(qū)域28個老舊小區(qū)的有序改造打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。“政策性金融不僅為項(xiàng)目建設(shè)融資輸血，也為改造‘融智’，提供全流程的解決方案。”楊倩介紹，現(xiàn)在各項(xiàng)工程壓茬推進(jìn)，全部改造完成后，將惠及群眾近1.5萬戶。

不只江西，在浙江、新疆等地，今年以來，國開行支持的多個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~5月，國開行發(fā)放城市更新領(lǐng)域相關(guān)貸款5751億元，重點(diǎn)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、城中村更新改造以及城市歷史文化保護(hù)傳承等。

以存量帶動增量，資本市場新工具助力打造消費(fèi)新地標(biāo)

購物中心是現(xiàn)代城市的亮麗風(fēng)景，不僅成為建筑地標(biāo)，更構(gòu)筑了消費(fèi)、商業(yè)、文化的綜合空間。近年來，新的融資工具為購物中心更好服務(wù)城市生活注入了新動能。

在上海虹橋，新商場建設(shè)正酣，前灣印象城全面進(jìn)入內(nèi)部精裝修階段，已經(jīng)引入300多個國內(nèi)外品牌，將于年底亮相。在天津和平路步行街，老商場煥發(fā)新活力，戶外、潮玩、奶茶、新能源汽車……商場消費(fèi)新品種一個不缺，改造更新后的和平印象城吸引了越來越多的年輕人。

一個在上海，一個在天津，這兩個項(xiàng)目的順利推進(jìn)，卻與位于浙江杭州余杭區(qū)的西溪印象城密不可分。

“去年，我們以杭州西溪印象城為底層資產(chǎn)，發(fā)行了中金印力消費(fèi)REIT，募集資金超過30億元，這些資金大部分用于上海、天津等新項(xiàng)目的建設(shè)投入。”印力集團(tuán)董事長丁力業(yè)說，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）的推出，讓公司找到了可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)新模式。

緊臨西溪濕地公園，地鐵直通商場地下一層，周末的西溪印象城里顧客絡(luò)繹不絕，人們在餐廳門口排起長隊(duì)，不少家庭在山姆會員店里采買。“這里全年客流量超過2000萬，租金收繳率超過99%，營收穩(wěn)中有增。”中金公司投資銀行部固定收益組聯(lián)席執(zhí)行負(fù)責(zé)人賈舟祺說，“作為中金印力消費(fèi)REIT的發(fā)行人和管理人，我們團(tuán)隊(duì)經(jīng)過多次實(shí)地調(diào)研和訪談，認(rèn)為這個資產(chǎn)質(zhì)量很好。”

賈舟祺介紹說，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是存量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以公開募集基金的形式進(jìn)行融資的金融工具，可以理解為讓基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)上市獲得融資，投資者可以像買賣股票一樣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品交易。這一新工具2021年推出以來，覆蓋的資產(chǎn)類型不斷擴(kuò)容，于2023年3月拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。憑借良好的資產(chǎn)質(zhì)量和清晰的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，印力集團(tuán)成為國內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的“嘗鮮者”。

“我們公司成立以來，一直聚焦于購物中心投資、開發(fā)和運(yùn)營管理，業(yè)務(wù)模式比較‘重’，太需要這樣的融資工具了。”丁力業(yè)舉例，比如前灣印象城的建設(shè)耗資20多億元，靠租金收回投資，周期十分漫長，而有了這一工具，能夠?qū)⒐镜拇媪抠Y產(chǎn)盤活，不僅降低企業(yè)的負(fù)債率，募集的資金還能投入到新的投資中去，讓沉淀資金“滾動”起來。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs不僅滿足企業(yè)融資需求，也為投資者帶來新機(jī)遇。“上市以來，中金印力消費(fèi)REIT已完成了3次分紅的發(fā)放，為投資者帶來可觀的分紅收益。”賈舟祺說。

“不少老顧客和承租人都成了我們的投資者。”丁力業(yè)說，“這激勵我們不斷更新設(shè)施改進(jìn)服務(wù)。”

截至6月中旬，全國已有8只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，涉及基礎(chǔ)設(shè)施類型包括購物中心、社區(qū)商超和農(nóng)貿(mào)市場。“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs一頭連著消費(fèi)，一頭連著投資，雙管齊下擴(kuò)內(nèi)需，未來發(fā)展空間很大。”賈舟祺認(rèn)為，REITs募集資金用于存量項(xiàng)目的更新或者新項(xiàng)目的投資建設(shè)，一方面提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和商業(yè)配套的水平，另一方面能夠?yàn)槔习傩仗峁└鼉?yōu)質(zhì)的消費(fèi)環(huán)境和投資渠道，形成投資與消費(fèi)的良性循環(huán)，是金融提升服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的新實(shí)踐。

財(cái)政金融協(xié)同發(fā)力，撬動古城繡花功夫織新景

在江蘇揚(yáng)州，流淌著600多年歷史的小秦淮河，今年以來頻頻“上新”。

河道兩岸，新增了親水步道、游船碼頭和景觀橋梁；河道內(nèi)，遷改污水管道、增設(shè)凈化處理裝置，水質(zhì)日益清澈；沿河的漆器二廠舊址、清靜庵、長樂聽濤等景觀節(jié)點(diǎn)，在復(fù)原的基礎(chǔ)上，建起了文創(chuàng)店、咖啡館等新商業(yè)設(shè)施……

一度落寞的小秦淮河日益熱鬧起來，周邊的民宿經(jīng)營者秦紅梅夫妻率先嘗到了甜頭：“景觀美了，街巷干凈了，客流量明顯增加，我們的客房供不應(yīng)求，正在著手優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)增加客房。”

“采取小尺度、漸進(jìn)式、微更新的方式，下的是繡花功夫。”說起這個2023年啟動的城市更新項(xiàng)目，揚(yáng)州古城歷史文化保護(hù)建設(shè)有限公司董事長梁玉榮這樣描述。小秦淮河是明清揚(yáng)州古城唯一存留至今的城市內(nèi)河，既要保留歷史文化底蘊(yùn)，修舊如舊，又要激活居民生活的“煙火氣”，激發(fā)新的消費(fèi)活力，改造更新不容易。這一項(xiàng)目已經(jīng)醞釀多年，近年來，在各項(xiàng)政策的加力支持下，古城新圖景加快“動筆”。

“我們不僅請來了東南大學(xué)團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)定制改造更新方案，還得到了強(qiáng)有力的資金保障。”據(jù)梁玉榮介紹，城市更新項(xiàng)目投入大，財(cái)政資金和金融支持互相配合、協(xié)同發(fā)力，為項(xiàng)目實(shí)施提供有力支撐。

4960萬元江蘇省城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、343萬元海綿城市建設(shè)示范補(bǔ)助資金、1.2億元長期限國開行貸款……各類資金形成支持“組合拳”。“更驚喜的是，新政策極大降低了我們的融資成本。”梁玉榮說，在國開行優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上，江蘇省財(cái)政還給予了1個百分點(diǎn)的貼息支持。

2024年，江蘇省出臺專項(xiàng)政策，在確保不增加地方政府隱性債務(wù)的前提下，對城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域和建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新中長期貸款（以下簡稱“城新貸”）給予財(cái)政貼息，鼓勵引導(dǎo)金融和社會資本加大對城市更新領(lǐng)域的支持力度。作為首批合作銀行，國開行已有包括小秦淮河保護(hù)更新項(xiàng)目在內(nèi)的34個歷史文化保護(hù)傳承項(xiàng)目被納入“城新貸”財(cái)政貼息項(xiàng)目庫。

“留、改、拆、補(bǔ)，長期、穩(wěn)定、優(yōu)惠的資金支持讓我們耐心做好繡花功夫，目前開放的更新景觀已經(jīng)開始聚集人氣，未來我們將繼續(xù)把資金用在刀刃上，讓改造更新的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益加快發(fā)揮。”梁玉榮說。