走進福建省廈門市思明區嘉蓮街道菡凌蓉小區，智能垃圾屋與閩南紅磚步道相映成趣，現代藝術門廊與巷口老榕樹相得益彰……這個上世紀90年代建成的老舊小區，逆齡生長，生機盎然。

2011年，廈門市啟動老舊小區改造試點。截至目前，已全部完成2000年年底前建成的近1800個老舊小區改造。從深田社區探索完整社區建設，到東榮社區入選住房城鄉建設部首批試點，這場持續推進的城市更新行動，生動詮釋了“人民城市為人民”的發展理念。

“越變越年輕，越住越舒心！”居民李大爺的感慨，道出全市近27萬戶老舊小區居民的共同心聲。

統籌推、標準引　匯聚多方合力

老舊小區改造既是民生工程，也是發展工程。2021年，廈門市將老舊小區改造納入“十四五”城市更新專項規劃，科學統籌推進，著力打造安全健康、設施完善、管理有序的完整社區樣板。

——堅持統籌推進。市領導掛帥，住房和建設、發展和改革等多部門組成專班，區級、街道、社區、小區四級聯動，形成上下貫通、橫向協同的治理格局。2023年以來，針對管線遷改等難題，借助“項目之家”平臺，統籌電力、通信、水務等力量，有效解決道路反復“開膛破肚”等頑疾。

——堅持規劃先行。全面摸底全市2000年年底前建成的老舊小區，建立動態更新數據庫。按照“留改拆”分類編制規劃，先民生后提升、先地下后地上、先功能后景觀，分批次推進改造。東榮社區將供水、供電、燃氣等地下管網升級作為優先項，解決長期困擾居民停水斷電問題；深田社區聚焦“一老一小”需求，新增無障礙通道、社區托育中心等設施。

——堅持標準引領。制定《老舊小區改造建設管理導則》，配套設計標準圖集和安全生產管理圖集，從設計源頭把控改造質量。在湖里區圍里社區改造項目中，設計師依據圖集要求，將雜亂纜線設計入地；施工隊按圖操作，實現空中“蜘蛛網”清零。

改不改、怎么改　大家商量著辦

“您對垃圾屋選址有什么意見？”“健身器材間距的確需要考慮。”……居民代表與設計師熱烈討論的場景，在老舊小區改造中比比皆是。廈門市推進老舊小區改造，同步催生基層治理的深度變革。

以“近鄰黨建”為紐帶，干部走訪察民情、黨員家訪聽民聲、專家巡訪解民憂，推動群眾“點菜”、專家“掌勺”。在思明區海燕新村，小區黨支部委員、自治小組組長陳寶珠的筆記本里，密密麻麻記錄著37場居民懇談會的點點滴滴。

“老舊小區改造就像自家裝修，必須充分聽取每個成員的意見建議。”陳寶珠指著新鋪設的混凝土路面介紹道，最初設計瀝青路面，部分居民擔心雨天濕滑，存在安全隱患，經實地調研、現場商議，最終調整為防滑系數較高的混凝土路面。

“從雨污水管網鋪設，到健身器材布局，每個細節都經過群眾評議。”廈門市住房和建設局相關負責人表示，改造過程中，廈門市創新構建常態化群眾參與城市體驗實踐場景，不僅大力推動建筑師、工程師進小區，將專業力量滲入基層末梢，還充分依托居民協調會、線上直播答疑等平臺，助力了解居民改造意愿。

改不改、怎么改，政府、專家與群眾商量著辦。湖濱名宮小區78歲林阿婆提出的“樓道加裝扶手”建議被采納；圍里社區居民提議將衛生死角改造成創意集裝箱集市，經專業團隊優化，引進商家22戶，成為生意紅火的網紅打卡地。

據統計，廈門市推動老舊小區改造以來，累計開展近千場議事協商會，通過“金點子”轉化機制，推動3000余條群眾建議“落地生根”，群眾對改造工作滿意度達96%。

盯難點、解難題　老社區換新顏

面對改造過程中遇到的拆除違建難、保護開發難、基層管理難等問題，廈門市堅持民生為本、智慧賦能、文化鑄魂，大力破解基礎設施老化、安全隱患突出等現實難題，努力將民生痛點、難點，轉化為幸福亮點。

在嶼后南里小區改造過程中，近百處違建曾讓工程一度停滯。街道成立聯合攻堅隊，發動黨員干部、自治小組成員和居民代表，廣泛深入宣傳政策，逐門逐戶走訪。最終順利拆除97處違章搭蓋，騰出空間1200余平方米，昔日臟亂差的背街小巷煥然一新；路面普遍拓寬30%，停車位配建數翻番；適老化設施實現全覆蓋。居民自治小組組長張秀玉見證了社區蝶變，她說：“以前出門就是垃圾堆，現在推窗就是花海。”

老舊小區安全隱患曾讓居民頭痛不已，廈門市創新搭建全市智慧社區管理平臺，智慧賦能安全治理。先后整合12類社區數據資源，部署智能井蓋、煙霧報警器等物聯終端5.2萬個，構筑起立體化安全防護網。僑福城小區通過“公維金+智能改造”模式，投入580萬元建成智慧安防系統，實現火災隱患動態清零。

引活水、促長效　走出治理新路

面對老舊小區改造資金難籌措、長效管理難等共性難題，廈門市走出政府唱“獨角戲”的局面，推行市場“大合唱”，積極探索城市有機更新與社區治理現代化有機融合。

——企業投資。走進福建省首個完整社區建設試點東榮片區，“EPC+O”（設計—采購—施工+運營、管理一體化公開招投標）總承包模式創新效應正在顯現。撬動社會資本1200余萬元，投入28個老舊小區改造運營，通過20年特許經營實現長效收益。閑置多年的東榮廣場公房變身“近鄰食堂”和托育中心，引入品牌餐飲與早教機構。

“我們算的是長遠賬！”物業服務企業負責人介紹說：前期投入的智慧停車、充電樁等設施，通過停車費分成、廣告位出租等方式獲得收益；改造中預留的5%“社區基金”，用于持續完善便民設施。這種“算大賬、看長遠”的市場化邏輯，吸引建發、國貿等本土國企紛紛入局。據統計，廈門市累計撬動社會資本近8億元投入老舊小區改造。

——多元融資。“改造資金不能光靠政府‘輸血’，更要培育市場‘造血’。”在思明區新港廣場小區，黨支部書記陳玉蓮指著智能門禁系統介紹道，居民眾籌300余萬元投入大門改造、電梯更新等工程，讓曾經設施老化的社區重煥生機。

“居民籌一點、政府補一點、市場投一點”的多元共治模式，成為廈門市破解老舊小區改造資金難題的創新實踐之一。

——“物業”提效。在破解資金難同時，廈門市以“大物業”全周期管理模式打破傳統項目“重建輕管”困局，引入專業團隊，植入社區商業、智慧服務等市場化“造血細胞”，將改造工程從“財政負擔”轉化為“發展引擎”。

數據顯示，三年來，廈門市共改造管網258公里，拆違超4萬平方米，新增停車位1.2萬個，適老化設施覆蓋率提升至92%，新增社區服務用房5217平方米，加裝便民電梯約2000部，增設無障礙設施770處，建設智慧停車系統134處。第三方評估顯示，居民滿意度從68%提升至96%。

夕陽西下，東榮社區“山海花境”廣場南音悠揚：老人們悠閑泡茶，孩童盡情嬉戲……美麗鷺島正以破立并舉的更新實踐，繪就人民幸福的民生畫卷，為中國式現代化城市治理寫下鮮活注解。