“市場(chǎng)＋保障”住房供應(yīng)體系正加速形成。

完善“市場(chǎng)＋保障”的住房供應(yīng)體系，是構(gòu)建房地產(chǎn)新模式的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再次部署，加大配售型保障性住房的建設(shè)和供給。

此前，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，2025年，以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，并加大配售型保障房的建設(shè)力度。從各地的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，配售型保障房模式是否形成？推廣配售型保障房將對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

多地明確配售型保障房規(guī)劃

推動(dòng)配售型保障性住房建設(shè)已成為當(dāng)前許多城市的重要任務(wù)。2月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在推進(jìn)配售型保障性住房輪候庫(kù)建設(shè)工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，各地要加快推進(jìn)輪候庫(kù)建設(shè)，加大配售型保障性住房建設(shè)和供給。

從此次會(huì)議的內(nèi)容來(lái)看，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地盡快出臺(tái)配售型保障性住房管理辦法，制定適用于本市縣的統(tǒng)一配售條件和標(biāo)準(zhǔn)，明確保障對(duì)象、準(zhǔn)入條件、輪候排序、退出機(jī)制等管理流程和政策指引，并建立常態(tài)化的申請(qǐng)受理機(jī)制和部門(mén)聯(lián)合審核機(jī)制。同時(shí)，要根據(jù)本地區(qū)配售型保障性住房輪候需求，研究制定配售型保障性住房建設(shè)籌集行動(dòng)方案，將輪候需求納入年度建設(shè)籌集計(jì)劃。

早在2023年，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件發(fā)布，標(biāo)志著配售型保障性住房成為繼保障性租賃住房之后，保障房供給體系的重要組成部分。而原有的住房保障體系是以公共租賃住房和保障性租賃住房為主體。

在持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的背景下，2024年12月24日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要“以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度”，以幫助更多新市民、青年人、農(nóng)民工等群體實(shí)現(xiàn)安居。這一舉措被業(yè)內(nèi)視為新一輪保障性住房建設(shè)全面啟動(dòng)的信號(hào)。

從目前情況來(lái)看，全國(guó)各地在配售型保障性住房方面已制定了明確的規(guī)劃和目標(biāo)。例如，天津市2025年將穩(wěn)步發(fā)展配售型保障性住房，并加快在建項(xiàng)目建設(shè)，目前規(guī)劃和開(kāi)工的配售型保障房項(xiàng)目已達(dá)8個(gè)；濟(jì)南市計(jì)劃在2025年開(kāi)展配售型保障性住房銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)將有3000余套房源達(dá)到預(yù)售條件，并以“保本微利”的價(jià)格進(jìn)行配售。

此外，遼寧省計(jì)劃在2025年收購(gòu)存量商品房用作配售型保障性住房；南寧市配售型保障性住房準(zhǔn)購(gòu)資格報(bào)名在2025年1月啟動(dòng)，首批配售型保障性住房房源即將開(kāi)售。

輪候庫(kù)利于配售型保障房供給和分配

值得注意的是，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地充分利用信息系統(tǒng)。與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部信息中心做好對(duì)接，根據(jù)實(shí)際情況配置和完善輪候庫(kù)信息系統(tǒng)，確保輪候庫(kù)建設(shè)工作順利推進(jìn)；充分利用保障性住房管理信息平臺(tái)，填報(bào)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、收購(gòu)、配售和輪候等情況，確保數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確、更新及時(shí)。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，輪候庫(kù)的建設(shè)，是摸清了輪候?qū)ο蟮南嚓P(guān)住房等情況。其既深刻把握了保障房對(duì)象的相關(guān)需求，也立足于需求信息，利于后續(xù)產(chǎn)品供給和分配等。此外，輪候庫(kù)的建設(shè)，對(duì)于發(fā)揮配售型保障性住房惠民生、促轉(zhuǎn)型、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)等多重功能具有積極意義。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，輪候庫(kù)本質(zhì)是信息化和數(shù)字化建設(shè)，因此增強(qiáng)系統(tǒng)的智能化和便捷化建設(shè)非常關(guān)鍵。除了輪候?qū)ο蟮膫€(gè)人信息更新以外，也要加強(qiáng)各類(lèi)外部信息的監(jiān)測(cè)。比如說(shuō)，要把普通商品住宅、法拍房、二手房等市場(chǎng)信息納入管理體系，更加主動(dòng)地把握需求變化，確保數(shù)據(jù)精準(zhǔn)。

從各地實(shí)踐來(lái)看，青島市建立了配售型保障性住房輪候庫(kù)管理制度，開(kāi)發(fā)建設(shè)了輪候服務(wù)系統(tǒng)，基本實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)“一網(wǎng)通辦”、審核“秒審秒批”、數(shù)據(jù)“實(shí)時(shí)共享”。截至目前，已有2700戶家庭納入輪候庫(kù)排序。

據(jù)悉，青島市已印發(fā)實(shí)施方案、配售方案、全生命周期信息化管理等多個(gè)文件，形成“1+N”政策體系。還有更多城市正在建立配售型保障性住房的政策體系，比如，2月18日，《畢節(jié)市配售型保障性住房管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征集意見(jiàn)。

作為首個(gè)發(fā)布相關(guān)管理辦法的一線城市，去年底，《廣州市配售型保障性住房管理辦法（試行）》發(fā)布，要求一個(gè)家庭只能擁有一套配售型保障性住房，不得變更為商品住房上市交易。

從目前來(lái)看，多地通過(guò)收購(gòu)存量商品房來(lái)轉(zhuǎn)化為保障性住房。例如，遼寧省指出，2025年將運(yùn)用相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)資金，對(duì)收購(gòu)存量商品房用作符合條件的保障性住房項(xiàng)目給予支持。各地區(qū)選定地方國(guó)企作為收購(gòu)主體，按需采購(gòu)，按保本微利的原則配售。

在中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水看來(lái)，通過(guò)收購(gòu)市場(chǎng)存量房屋改建保障房，可以加快保障房供應(yīng)，還可以有效去化市場(chǎng)庫(kù)存。在各地快速推進(jìn)配售型保障房建設(shè)的情況下，“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系建設(shè)有望更快實(shí)現(xiàn)。

另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著配售型保障房的增多，預(yù)計(jì)將對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，尤其是其價(jià)格優(yōu)勢(shì)可能吸引部分剛需群體。但總體而言，保障房與商品房將形成“雙軌制”發(fā)展模式。